Защита прав дольщиков

В течение довольно длительного времени отсутствовало специальное правовое регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.

 

 

На практике договоры между застройщиками и гражданами (инвесторами) имели самые различные названия:

  • договор долевого строительства,
  • договор участия в финансировании строительства жилья,
  • договор о совместной деятельности и пр.

Неудивительно, что и суды при рассмотрении соответствующей категории дел испытывали определенные сложности с квалификацией спорных отношений, определением прав и обязанностей сторон в отношении объекта строительства, объема ответственности застройщика перед инвестором-гражданином.

В конце 2002 г. Верховный Суд Российской Федерации на основании обобщения судебной практики сформулировал вывод о том, что по своему содержанию правоотношения застройщика с инвестором-гражданином близки к отношениям сторон в договоре подряда (бытового, строительного): обязанности инвестора ограничиваются внесением определенной денежной суммы, в ответ застройщик обязуется передать инвестору определенное жилое помещение или иной объект недвижимости. Суд также посчитал возможным применение к данным отношениям норм законодательства о защите прав потребителей. Это позволило решить ряд вопросов, связанных с привлечением застройщиков к ответственности за нарушение обязательств перед гражданами-инвесторами, а также обеспечить гражданам возможность эффективной судебной защиты нарушенных прав (освобождение от уплаты государственной пошлины, альтернативная подсудность споров).

В дальнейшем, важным шагом стало принятие Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон).

К сожалению, Федеральный закон не имеет обратной силы и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г. (п. 2 ст. 27 Федерального закона).

Законодатель уточнил ряд условий, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, подробно урегулировал содержание и порядок заключения договора участия в долевом строительстве (включая его обязательную государственную регистрацию), предусмотрел способы обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

В качестве застройщика может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства при наличии следующих предпосылок:

  • получено разрешение на строительство;
  • опубликована (или представлена для ознакомления) проектная декларация;
  • проведена государственная регистрация за застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды такого земельного участка.

В случае привлечения денежных средств лицом, не имеющим соответствующих предпосылок, гражданин вправе потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов всех причиненных убытков (ст. 3 Федерального закона). Возможно также привлечение юридического лица к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ в виде наложения штрафа в размере от 500 тыс. рублей до 1 млн. рублей.

Законом регламентированы содержание и форма заключения договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие условия:

  • описание подлежащего передаче участнику объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
  • срок передачи объекта долевого строительства участнику;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может быть менее пяти лет и начинает свое течение со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в территориальном органе Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома (п. 3 ст. 4 Федерального закона).

Точно так же подлежит обязательной государственной регистрации уступка прав по договору участия в долевом строительстве (ст. 17 Федерального закона).

После завершения строительства многоквартирного дома и получения разрешения на его ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются в соответствии с подписываемым сторонами передаточным актом или иным документом о передаче. До подписания передаточного акта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором отражены все имеющиеся несоответствия объекта долевого строительства обязательным требованиям или условиям договора.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства (гражданину) неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, умноженной на цену договора, за каждый день просрочки. Застройщик также обязан возместить все причиненные участнику долевого строительства убытки сверх неустойки (п. 2 ст. 6, ст. 10 Федерального закона).

К числу основных нарушений со стороны застройщика следует отнести:

  • отказ застройщика передать объект долевого строительства участнику, уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
  • просрочку передачи объекта (жилого помещения) участнику долевого строительства;
  • передачу объекта долевого строительства в размере, меньшем, чем был предусмотрен договором с участником долевого строительства;
  • передачу объекта долевого строительства с недостатками (отступлениями от условий договора, проектной документации, обязательных требований и т.д.);
  • заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одного и того же объекта.

В случае уклонения застройщика от передачи объекта долевого строительства (жилого помещения) участник вправе понудить застройщика к исполнению обязательств по договору и передаче ему в собственность указанного в договоре жилого помещения (ст. 398 ГК РФ).

При передаче объекта долевого строительства с недостатками участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих собственных расходов, понесенных на устранение недостатков (ст. 397 ГК РФ). Участник также вправе не подписывать акт приема-передачи жилого помещения, в котором застройщик снимает с себя ответственность за недостатки объекта долевого строительства.

Все возникшие споры и разногласия при невозможности разрешить их с застройщиком разрешаются в судебном порядке.

Понравилась статья? Сохрани в своей соцсети!

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Читайте также:
Если застройщик задерживает срок сдачи квартиры

Многим известна шутка о том, что в кризис 90 годов прошлого века население скупало продукты, а в кризис 2014 года – объекты недвижимости и автомобили. Это, безусловно, не может не радовать. Сказать, что нынешние времена являются простыми, нельзя, однако, несмотря на это, люди начали активно вкладывать свои сбережения в объекты недвижимости.

Новая система смены юридического адреса

C 1 января 2016 года — сменить юридический адрес будет не так просто. Если раньше можно было просто подать документы с новыми реквизитами в свою налоговую инспекцию и ждать решения, то по новой системе регистрировать сведения об изменениях адреса придется в два этапа и в разных налоговых службах.

Взыскание неустойки по договору долевого строительства

Достаточно распространенным способом приобретения жилья в настоящее время стало участие в долевом строительстве многоквартирных домов. Безусловно, покупка жилья при долевом участии в строительстве является выгодной, так как стоимость квартиры значительно ниже, чем продаваемая в готовой новостройке.